Contrato de aluguel: o que é, importância e como fazer

A locação de imóveis é uma prática muito presente na rotina de milhares de pessoas, empresas e investidores. Nesse contexto, seja por necessidade ou conveniência, todos os envolvidos devem investir na segurança jurídica da negociação. Para tanto, locadores e locatários precisam saber como fazer contrato de aluguel.

O contrato de aluguel, é um documento básico que envolve toda a negociação de locação, essencial para garantir segurança e transparência para ambas as partes.

Neste artigo, você conhecerá os principais aspectos do contrato de aluguel, desde o conceito e importância até o passo a passo de como elaborar um documento completo e eficaz.

Ainda, mostraremos quais são as cláusulas mais comuns, os direitos e deveres de locadores e locatários, além de dicas envolvendo as garantias e boas práticas de gestão de contratos. Quer saber mais? Continue a leitura e descubra!

O que é um contrato de aluguel?

Trata-se de um instrumento normativo que estabelece os direitos e os deveres do locador e do locatário com relação a todos os fatores envolvidos na locação de um determinado imóvel.

Isso significa que este documento ampara legalmente as partes diretamente interessadas nesse tipo de negociação, propiciando segurança e legitimidade ao cumprimento das cláusulas definidas no acordo.

Tendo em vista a importância do contrato, é preciso ter clareza sobre como formalizá-lo adequadamente e de modo eficiente. Nesse sentido, o primeiro passo necessário é o conhecimento das especificidades do imóvel — especialmente as suas condições de infraestrutura — e das exigências do proprietário, como prazo de locação, possibilidade de renovação e valores de aluguel. 

Depois dessa fase, é fundamental que a imobiliária esteja ciente da legislação que respalda as transações com imóveis. É nesse momento que a empresa deve comparar os dados do imóvel e as demandas repassadas pelo proprietário com as exigências legais relativas aos negócios imobiliários. Na sequência, será iniciado o processo de elaboração do contrato, o qual, muitas vezes, surge de modelos que a companhia já tem.

Com a redação do contrato de aluguel finalizada, ou seja, após ambas as partes participarem de sua construção e darem o aval para o início da tramitação, é necessário que o documento seja legalmente firmado. Isso é feito com as assinaturas do contratante, do contratado e das testemunhas da negociação, as quais precisam ser devidamente certificadas para que tenham validade jurídica.

Quais as características deste modelo de contrato?

O contrato de aluguel possui algumas características essenciais, entre elas, estão a bilateralidade, onerosidade, consensualidade e não solenidade. A seguir, explicamos o significado de cada um desses termos:

• o contrato bilateral é aquele que envolve duas partes, no caso do contrato de locação, essas partes são o locador (proprietário do imóvel que está sendo alugado) e o locatário (pessoa que ocupará e fará uso do imóvel);

• a onerosidade, uma característica presente neste tipo de contrato, refere-se ao fato de que ocorre um pagamento, ou seja, o locatário paga ao locador um valor pelo uso do imóvel;

• o contrato de locação é consensual, ou seja, existe um acordo mútuo entre as partes;

• a temporalidade é outra característica presente e se refere ao fato de que os contratos de locação têm um prazo determinado de duração, que deve constar no acordo firmado;

• a não solenidade está relacionada à inexistência de formalidades específicas envolvendo negociação e contratação — ele pode ser um acordo verbal, inclusive. No entanto, recomenda-se adotar a forma escrita, o que minimiza o risco jurídico caso ocorram conflitos futuros.

Qual é a importância de um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel garante a segurança jurídica das partes envolvidas, além de promover transparência e clareza, contribuindo para a prevenção de conflitos.

Definindo regras claras e detalhadas, o contrato minimiza o risco de desentendimentos e conflitos entre locador e locatário. Aspectos como reajustes de aluguel, reparos no imóvel, regras de convivência e outras situações comuns podem ser previstos e regulamentados no contrato, evitando surpresas e desgastes na relação.

Por que é importante ter apoio jurídico para criar um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um documento que deve ser elaborado em consonância com a legislação em vigor. Além de seguir as normas da Lei do Inquilinato, ele precisa respeitar as demais normativas vigentes.

Assim, o advogado é o profissional com conhecimento técnico para avaliar cada demanda de locação e suas particularidades, estabelecendo as melhores cláusulas e diretrizes para cada contrato.

Como fazer um contrato de aluguel simples? O que deve constar?

O contrato de aluguel deve ser formalizado seguindo as normas do Código Civil e da já citada Lei do Inquilinato. A seguir, destacamos os principais pontos que devem estar previstos no documento.

Dados pessoais

Para que o contrato de aluguel seja capaz de respaldar legalmente uma transação imobiliária, ele deve conter determinadas informações, como os dados pessoais das partes e dos fiadores do contratante, incluindo os nomes completos, nacionalidades, números de identidade e CPF, endereços, telefones, e-mails e profissões.

Período de locação

A Lei do Inquilinato estabelece regras e prazos que devem ser considerados na elaboração das cláusulas que versam sobre o período da locação. Mas vale salientar que a legislação traz flexibilidade para que as partes negociem os prazos conforme as necessidades e interesses particulares.

Nesse sentido, o contrato pode ter prazo determinado ou indeterminado. O prazo determinado define um período específico para a duração do contrato, que não pode ser inferior a 30 meses. Ao final, o contrato pode ser renovado ou encerrado.

No contrato por prazo indeterminado, não é definido um prazo específico para duração do contrato. Assim, o documento se renova automaticamente por tempo indeterminado, até que uma das partes manifeste o desejo de encerrá-lo, devendo ser respeitado o prazo de aviso prévio de 30 dias.

Valores, despesas e reajustes

Também é preciso que constem as cláusulas que embasam o acordo, as quais abrangem todas as responsabilidades do contratante e do contratado. Entre elas, há a especificação do prazo de locação e possibilidade de renovação, valor e dia de pagamento do aluguel, assim como sua respectiva taxa de reajuste, além de eventuais multas em casos de descumprimentos de alguma das disposições.

Ainda, o contrato de aluguel precisa estabelecer a descrição das despesas que ficam a cargo do locatário do imóvel, como as contas de energia elétrica e de água, os tributos de IPTU e a taxa de condomínio. Por último, é importante que esse documento contenha o termo de vistoria, no qual é descrito o estado de conservação do imóvel a ser alugado no momento da entrada do inquilino.

Estado de conservação do imóvel

É essencial que o contrato traga informações claras e transparentes sobre o estado de conservação do imóvel.

A descrição detalhada do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário serve como prova em caso de divergências futuras sobre danos ou necessidade de reparos. Na prática, essas informações evitam que o locador seja responsabilizado por problemas preexistentes.

O mesmo vale para o locatário, manter essas informações registradas garante que o locatário não seja cobrado por danos que não causou e que o imóvel esteja em condições adequadas para o uso pretendido.

Características da locação

É necessário descrever as características da locação no contrato, mencionando a existência de vagas de garagem, cômodos, instalações etc. Quanto mais detalhado e descrito for o imóvel, maior é a segurança jurídica e transparência do contrato.

Garantias de pagamento

Além da definição de informações, como valor do aluguel, reajustes, data mensal de pagamento e multas relativas a descumprimentos contratuais, inclusive em casos de rescisão, é fundamental que sejam estabelecidas garantias de pagamento do contrato de aluguel. Isso porque são elas que amparam o locador quanto a potenciais perdas financeiras.

Sobre o foro

Nos contratos de locação, assim como em outros tipos de contrato, é obrigatório citar o foro. Mas você sabe o que é isso? O foro é o local onde eventuais disputas judiciais relacionadas ao contrato serão resolvidas, ou seja, é a comarca onde o processo judicial será ajuizado e tramitado.

A escolha do foro é necessária porque define qual juízo terá competência para julgar o caso, o que pode influenciar na aplicação das leis, no tempo de tramitação do processo e nos custos envolvidos.

Assinaturas

Os contratos devem ser firmados com a assinatura das partes envolvidas, o que indica a ciência e concordância com todas as cláusulas presentes no documento.

Usar modelos prontos de contrato de aluguel é uma boa ideia?

De maneira geral, os modelos prontos de contrato são generalistas, ou seja, não atendem as necessidades e particularidades que cada situação demanda. Para evitar problemas jurídicos futuros, não é indicado usar esses modelos. Então, contrate um profissional da área jurídica para elaborar um documento personalizado.

Quais as responsabilidades do locador e do locatário após a assinatura?

Após a assinatura do contrato de locação as partes ficam obrigadas a cumprir com as cláusulas pactuadas no documento. Essas responsabilidades variam de acordo com o que ficou definido no documento e devem ser seguidas à risca. Em caso de descumprimento, locador e locatário estão sujeitos à aplicação das penalidades previstas no próprio contrato e na legislação vigente.

Quais tipos de garantia podem ser utilizados no contrato de aluguel?

Existem diferentes maneiras de criar garantias de que todos os valores constantes no contrato sejam pagos pelo locatário ou por seus fiadores. Uma delas é o fiador, cujo requisito é possuir um imóvel em valor igual ou superior ao do imóvel que está sendo alugado e a responsabilidade de arcar com possíveis inadimplências do locatário.

Ainda, é possível fazer a garantia por meio de um seguro fiança, procedimento em que o contratante paga parcelas relativas a uma apólice que assegura o pagamento de valores contratuais, caso seja necessário. 

Outra alternativa é a garantia de locação, conhecida por caução, em que, no momento da locação, o locatário paga um valor. Geralmente, corresponde a despesas de três meses de aluguel.

Como acelerar o fluxo de contratos com assinatura eletrônica?

Há diversas formas de tornar o fluxo contratual de uma imobiliária bem mais eficiente com base na utilização da tecnologia.

Atualmente, existe uma série de recursos tecnológicos que, além de serem acessíveis a todos os bolsos, facilitam a tramitação de contratos de aluguel de imóveis, diminuindo o tempo necessário para o fechamento do negócio e reduzindo custos de natureza administrativa e operacional. 

Hoje, não é preciso mais manter aquela antiga burocracia de imprimir vários contratos para novos funcionários, clientes ou prestadores de serviços. Adotando a assinatura eletrônica, a empresa melhora não apenas a organização de seus documentos, mas também economiza papel, tempo e dinheiro. Afinal, o uso dessa ferramenta evita processos que não trazem nenhum diferencial para o empreendimento.

Ademais, no ramo imobiliário, os benefícios oferecidos por tal recurso podem gerar ainda mais impactos positivos, uma vez que esse instrumento jurídico é a base legal e administrativa para qualquer tipo de negociação. Nessa perspectiva, a adoção da assinatura eletrônica para a tramitação de contratos de aluguel de imóveis agiliza de forma significativa o andamento e a conclusão de todo o processo de fechamento do negócio.

A partir da assinatura eletrônica, a outra parte envolvida na transação comercial pode fechar um contrato a qualquer hora e em qualquer lugar, por meio de um dispositivo que tenha acesso à internet. Dessa maneira, não há a necessidade de receber ou devolver papeis, ao mesmo tempo que é totalmente possível que contratante e contratado finalizem a negociação sem mesmo se encontrarem presencialmente, de forma virtual.

Esse fluxo contratual torna todo o procedimento locatário muito mais prático e rápido, oferecendo fluidez para o negócio ao longo de todas as suas etapas. Outro aspecto que enfatiza a viabilidade do uso da assinatura eletrônica em contratos imobiliários é a legitimidade desse recurso tecnológico, uma vez que ele tem validade jurídica, tanto quanto as firmas efetuadas de forma manuscrita.

No entanto, ao contrário de outros tipos de ferramentas (como a microfilmagem), essa tecnologia não funciona apenas como uma mera modalidade de certificação eletrônica. Isso porque, ela também é capaz de dinamizar os processos de outras maneiras, ajudando a gerenciar os documentos e os integrando a aplicativos de produtividade (como Google Drive e Microsoft Office) e a sistemas de gestão empresarial (como plataformas CRM).

Além disso, é preciso destacar que todos os dados de uma assinatura eletrônica estão totalmente protegidos por meio de codificações de nível bancário que são baseadas em criptografia de alta tecnologia. Assim, por ter elevado nível de segurança, esse recurso tecnológico é eficaz contra atividades fraudulentas, contribuindo para manter a integridade e a autenticidade do documento que foi assinado pelos contratantes.

Se não bastassem todos os benefícios gerados pelo uso da assinatura eletrônica, ainda há as vantagens financeiras. Quando comparada ao fluxo de contratos no formato tradicional, a tramitação de documentos virtuais assinados eletronicamente traz economias para a empresa, já que deixa de gastar com potenciais locomoções, bem como equipamentos e materiais necessários para a realização de impressões.

Gestão de contratos de aluguel com a Docusign

A tecnologia é uma grande aliada das empresas e já existem soluções desenhadas exclusivamente para o setor imobiliário, auxiliando na gestão de contratos e otimização de processos. Na Docusign, você encontra produtos específicos para gestão de contratos, como o Docusign CLM, que ajuda a tornar os processos mais fáceis, ágeis e seguros.

Como vimos, os recursos tecnológicos são importantes aliados da imobiliária na hora de elaborar, firmar e armazenar um contrato de aluguel. Com o uso da tecnologia, a empresa tem condições para elevar a produtividade dos seus colaboradores, reduzir gastos operacionais, diminuir o tempo necessário para o desenvolvimento do fluxo contratual e oferecer praticidade para os seus clientes.

Gostou de saber mais sobre como fazer contrato de aluguel? Aproveite, entre em contato com a Docusign e conheça tecnologias que otimizarão o contrato de locação da sua imobiliária!