Comment faire un bail de location ?

Pour faire un bail de location, il faut partir du modèle type fixé par le décret du 29 mai 2015 et y renseigner les mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, classe DPE, loyer, dépôt de garantie et durée. Il faudra ensuite inclure les clauses utiles, joindre les annexes légales, notamment les diagnostics et la notice d'information. Enfin, le bailleur et le locataire pourront signer le contrat, sur papier ou par signature électronique.

Un bail bien rédigé protège ainsi les deux parties pendant toute la durée de la location. À l'inverse, une mention oubliée ou une clause interdite peut suffire à le fragiliser en cas de litige.

Vous êtes locataire ou propriétaire ? Ce guide vous explique comment établir un contrat conforme en 2026, quelles annexes joindre, quels délais respecter et dans quels cas consulter un professionnel. Vous y découvrirez toutes les étapes pour louer un bien en toute sécurité, de la rédaction du contrat de location à la signature du bail.

Qu’est-ce qu’un bail de location et à quoi sert-il ?

Le bail de location, également appelé contrat de location, est un document incontournable dans le monde de l'immobilier. En le signant, les deux parties - le propriétaire (bailleur) et le locataire - s'accordent sur les termes et conditions d'une location. Mais que se cache-t-il vraiment derrière ce terme ?

Un bail de location est une protection juridique qui définit les droits et obligations de chaque partie. Si vous êtes propriétaire, ce contrat assure, par exemple, que votre bien sera bien entretenu et payé à temps. Si vous êtes locataire, il garantit votre droit à occuper le logement pour la durée prévue, tout en vous protégeant de toute expulsion arbitraire ou hausse de loyer injustifiée.

Le bail de location est également un guide pour la relation locative. Il précise le montant du loyer mensuel, la durée de la location, les conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que d'autres clauses importantes.

Autrement dit, un bail bien rédigé est le premier pas vers une relation locative saine et respectueuse. Prenez le temps d’en comprendre chaque élément et de vérifier qu’il est conforme à la loi avant de le signer !

Comment faire un bail de location en 5 étapes ?

1. Choisir le bon type de bail de location

Le type de bail dépend de la nature du logement et du profil du locataire. Ce choix détermine notamment la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie et le préavis à respecter.

Il existe une grande variété de baux de location, chacun adapté à des situations et des besoins spécifiques. Voici toutefois une présentation des principaux types de baux :

En outre, d'autres formes de contrats de bail existent pour des cas particuliers, comme la location de garages, la location de locaux sur une courte durée ou les locations saisonnières. Chaque type de bail possède alors des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne la durée du contrat de location, le montant du loyer, les conditions de renouvellement et les obligations du locataire ainsi que du propriétaire.

Le bail vide reste le contrat le plus courant en France. Il s'applique à tout logement loué nu comme résidence principale. Le bail meublé offre davantage de souplesse pour le bailleur, avec une durée minimale d'un an et un régime fiscal spécifique (LMNP ou LMP). Si vous gérez plusieurs biens, un mandat de gestion locative vous permet de confier ces démarches à un professionnel tout en conservant la maîtrise de vos choix contractuels.

2. Réunir les mentions obligatoires du contrat de location

Depuis le 1er août 2015, tout bail d'habitation (vide ou meublé) portant sur une résidence principale doit respecter le modèle type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 s’ouvre dans un nouvel onglet. Ce cadre a été complété par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 s’ouvre dans un nouvel onglet, entré en vigueur le 1er janvier 2024.

Le bail doit contenir les informations suivantes :

• Identité des parties : nom, prénom et coordonnées du bailleur et du locataire.

• Description du logement (ou désignation du bien) : adresse, type (maison ou appartement), nombre de pièces, surface habitable, équipements privatifs et communs.

• Identifiant fiscal du logement : il est désormais obligatoire d'indiquer le numéro d'identifiant fiscal du logement dans le bail. Ce numéro à 13 chiffres est disponible dans votre espace impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ».

• Classe énergétique du DPE : la lettre (A à G) doit figurer dans le contrat.

• Montant du loyer : montant, fréquence et modalités de paiement du loyer, règles de révision, montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

• Dépôt de garantie : montant, si prévu.

• Durée du bail et date de prise d'effet.

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, entre autres), le bail doit également mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré fixés par arrêté préfectoral.

3. Inclure les clauses utiles

Deux clauses sont fortement recommandées : la clause résolutoire et la clause de révision du loyer. À l'inverse, certaines clauses sont interdites et réputées nulles, même si le locataire les a signées. Un bail bien rédigé contient des clauses protectrices pour les deux parties, tout en excluant les dispositions jugées abusives par la loi.

Clauses à inclure

• Résolutoire : la clause résolutoire est fortement recommandée. Elle permet au bailleur de demander la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou d'absence d'assurance habitation.

• Révision du loyer : la clause de révision du loyer est fortement recommandée. Sans elle, aucune augmentation n'est possible en cours de bail.

• Solidarité : la clause de solidarité est utile en colocation. Depuis la loi Alur, la solidarité d'un colocataire sortant cesse 6 mois après son départ.

Clauses interdites

Certaines dispositions sont réputées nulles, même si elles figurent au contrat. C'est le cas des clauses qui :

• imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer

• interdisent au locataire d'héberger des proches

• obligent à souscrire une assurance auprès d'une compagnie désignée

• prévoient des pénalités financières en cas de manquement

• facturent l'envoi de quittances de loyer

4. Ajouter les annexes obligatoires à joindre au bail

Au-delà des mentions du contrat, la loi impose de joindre un ensemble de documents en annexe. Leur absence peut fragiliser juridiquement le bail.

• Dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE valide, constat de risque d'exposition au plomb (Crep), état des installations de gaz et d'électricité (si plus de 15 ans), état des risques, diagnostic bruit le cas échéant.

• Notice d'information sur les droits et devoirs des parties (obligatoire depuis 2015).

• État des lieux d'entrée, réalisé lors de la remise des clés.

• Attestation d'assurance contre les risques locatifs du locataire.

• En copropriété : extrait du règlement de copropriété (destination de l'immeuble, jouissance des parties communes, quote-part de charges).

• Le cas échéant : acte de cautionnement, grille de vétusté convenue entre les parties, convention Anah.

Un logement décent doit respecter des critères minimaux de performance. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal correspond à la classe F du DPE. A compter du 1er janvier 2028, il correspondra à la classe E. Vérifiez la conformité de votre bien avant toute mise en location.

5. Signer le bail de location à la main ou en ligne

Le bail doit être signé par le bailleur et chaque locataire. Deux options s'offrent à vous :

• Signer à la main : le bail doit être établi en autant d'exemplaires originaux que de signataires

• Signer électroniquement : une signature de niveau avancé est recommandée, permettant de conclure à distance en quelques minutes, avec une identification renforcée et une valeur probatoire élevée.

Un bail signé électroniquement a-t-il une valeur juridique ?

Oui. Le Code civil (articles 1366 et 1367) reconnaît à la signature électronique la même valeur que la signature manuscrite, à condition que le signataire soit identifié et que l'intégrité du document soit garantie. Le règlement européen eIDAS encadre ces signatures selon trois niveaux : simple, avancée et qualifiée. Pour un bail d'habitation, une signature avancée est généralement recommandée. L'acte de caution peut lui aussi être signé électroniquement.

En pratique, la signature électronique supprime les déplacements et les échanges de documents papier. Elle horodate chaque étape et permet d'archiver le contrat de façon sécurisée. Avec Docusign , 80 % des documents envoyés pour signature sont complétés en moins d'un jour.

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Pourquoi le bail de location est un document juridique stratégique ?

Le bail n'est pas une simple formalité administrative. C'est le socle contractuel qui régit l'intégralité de la relation locative : montant du loyer, durée, obligations d'entretien, conditions de résiliation. Un contrat mal rédigé expose le bailleur à des litiges coûteux et le locataire à des abus.

Selon le Baromètre Lockli publié en avril 2026, 42 % des locataires français considèrent leur relation avec leur propriétaire comme « tendue » ou « conflictuelle », un chiffre en hausse de 8 points par rapport à 2023. Le dépôt de garantie non restitué représente à lui seul 34 % des litiges entre les parties.

Un bail conforme au modèle type réglementaire réduit ces frictions. Il clarifie les engagements de chacun, prévient les malentendus et facilite le recours en cas de désaccord. C'est pourquoi la loi Alur de 2014 a imposé un cadre strict, renforcé par la loi ELAN et la digitalisation des baux immobiliers en 2018.

Quelles erreurs fréquentes éviter lors de la rédaction ?

Même avec un modèle type, plusieurs erreurs reviennent régulièrement :

1. Oublier l'identifiant fiscal : depuis janvier 2024, son absence peut être contestée par le locataire.

2. Ne pas mentionner la classe DPE : le locataire peut exiger cette information et, dans certains cas, demander une diminution de loyer.

3. Omettre la surface habitable : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer.

4. Ne pas joindre la notice d'information : ce document est obligatoire depuis le 1er août 2015 pour toute location vide ou meublée servant de résidence principale.

5. Ignorer l'encadrement des loyers : en zone concernée, l'absence de mention du loyer de référence expose le bailleur à des sanctions et à des demandes de remboursement.

Comment modifier, renouveler ou résilier un bail de location ?

Au cours d’un bail de location, plusieurs situations peuvent nécessiter des modifications, un renouvellement ou même une résiliation du contrat de bail. Peu importe la situation, il est important de respecter les conditions prévues par la loi et par le contrat. Voici comment procéder pour chaque cas !

Modifier un bail de location

Si vous souhaitez apporter des modifications au bail pendant sa durée, vous devez créer un avenant au contrat. Un avenant est un document qui précise les modifications apportées et qui doit être signé par les deux parties. Il peut concerner l'ajout d'un colocataire ou le changement du montant du loyer du logement, comme toute autre modification du contrat initial.

Renouveler un bail de location

La plupart des baux d'habitation sont soumis à une tacite reconduction. Autrement dit, ils sont automatiquement renouvelés à la fin de la période de location prévue, sauf si l'une des parties donne son préavis.

Toutefois, le renouvellement peut donner lieu à un nouveau contrat dans deux cas :

• Renouvellement du bail de location avec hausse de loyer : Le bailleur peut renouveler le contrat avec augmentation du loyer, s’il constate une sous-évaluation de ce dernier par rapport aux prix du marché. Bien entendu, sous réserve de respecter la procédure prévue par la loi (comparables, délai de notification, etc.).

• Renouvellement du bail de location pour une plus courte durée : Seulement pour les locations non meublées, le bailleur peut renouveler le contrat pour une durée moins longue, s’il justifie d’un événement professionnel ou familial extraordinaire.

Résilier un bail de location

La résiliation d'un bail de location peut être initiée par le locataire ou par le propriétaire, sous réserve de respecter certaines conditions.

Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire pour vendre ou reprendre le logement, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Le logement sera alors récupéré à la date d’échéance. Le propriétaire peut également engager une procédure de résiliation pour manquement du locataire à ses obligations (d’où l’importance de rédiger un bail complet !). La résiliation peut alors avoir lieu en cours de bail sous certaines conditions.

De son côté, le locataire peut quitter son logement à tout moment. Il suffit d’en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit alors respecter le préavis défini par la loi et par le contrat. En zone tendue, le préavis est de 1 mois. En zone non tendue, et pour motif classique, le délai de préavis est de 3 mois.

Questions fréquentes

Peut-on rédiger un bail soi-même ?

Oui, un propriétaire peut tout à fait rédiger son bail sans passer par une agence immobilière. Toutefois, rédiger seul son contrat implique de maîtriser les mentions obligatoires, les clauses interdites, mais aussi des éléments comme l'indice de référence des loyers pour les révisions annuelles. La moindre omission peut fragiliser le bail en cas de litige porté devant le contentieux de la protection.

Où trouver un modèle de bail de location vierge à télécharger et imprimer (Word ou PDF) ?

Plusieurs sources officielles mettent à disposition des modèles de baux d'habitation conformes à la réglementation en vigueur. Le site service-public.fr propose, par exemple, des formulaires types téléchargeables gratuitement, aussi bien pour les locations vides que meublées servant de titre de résidence principale. Docusign propose également des modèles directement utilisables en ligne, avec signature électronique intégrée.

Comment faire un contrat de bail de location meublé ?

Le logement doit impérativement comporter un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement dès son entrée. Un décret du 31 juillet 2015 liste les équipements obligatoires : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, table, sièges, rangements, luminaires et équipements d'accès à internet notamment. Un inventaire détaillé du mobilier, signé par les deux parties, doit être annexé au contrat. La souscription d'une assurance habitation reste obligatoire pour le locataire. Et ce, quelle que soit la raison professionnelle ou personnelle motivant la location.

Comment faire un bail de location à titre gratuit ?

Un bail à titre gratuit, aussi appelé convention de prêt à usage ou commodat, permet de mettre un logement ou un local à disposition d'une personne sans percevoir de loyer. Ce type d'accord concerne souvent des situations familiales (héberger un proche). Contrairement à ce qu'on pourrait croire, l'absence de loyer n'exonère pas d'une rédaction rigoureuse. Le document doit préciser l'identité des parties, la description du bien, la durée de mise à disposition et les conditions de restitution.

Comment faire un bail de location commercial ?

Le bail commercial obéit à des règles bien distinctes du bail d'habitation. Régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, il encadre la location d'un local destiné à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et peut également servir de siège social pour une entreprise.

Sa durée minimale est fixée à 9 ans, avec une possibilité de résiliation tous les 3 ans, d'où son surnom de bail "3-6-9". Le loyer est librement fixé entre les parties à la signature du bail, puis révisé selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE. Le contrat de location doit obligatoirement mentionner la destination des lieux, c'est-à-dire les activités autorisées dans le local. Toute activité exercée hors de cette destination contractuelle peut entraîner la résiliation du bail par le bailleur.

Comment faire un bail de location pour un terrain agricole ?

La location d'un terrain agricole est encadrée par le statut du fermage, régi par les articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Ce régime protège fortement le fermier (locataire), ce qui le distingue fondamentalement du bail commercial ou du bail d'habitation.

Le loyer, appelé fermage, n'est pas librement négocié entre les parties. Il est plafonné par arrêté préfectoral selon un barème départemental, exprimé en nature ou en monnaie. Le contrat doit préciser la désignation précise des parcelles (références cadastrales), leur superficie et leur usage agricole.

La rédaction par acte notarié reste vivement conseillée pour sécuriser juridiquement les deux parties face aux règles complexes du droit rural.

Comment faire un bail de location pour une colocation ?

En colocation, deux formules s'offrent au bailleur : un bail unique signé par tous les colocataires ou des baux d'habitation individuels distincts pour chaque occupant. Le bail unique reste la solution la plus répandue, car il simplifie la gestion locative et engage collectivement les colocataires.

Chaque colocataire doit figurer nominativement sur le contrat de location, avec ses coordonnées complètes. Un avenant doit être rédigé à chaque changement de colocataire, pour acter l'entrée du nouvel occupant et formaliser sa situation juridique. Sans cet avenant, le nouveau colocataire ne bénéficie d'aucune protection légale en cas de litige.

Quand faire un avenant au bail de location ?

Un avenant s'impose dès que les conditions initiales du bail évoluent en cours du contrat de location. L'accord des deux parties est impératif. Bailleur et locataire doivent signer le document pour qu'il produise ses effets juridiques.

Les situations qui déclenchent la rédaction d'un avenant sont variées : une révision du loyer hors indexation annuelle, l'autorisation d'effectuer des travaux d'aménagement, un changement de destination du logement ou encore la modification de la durée du bail. L'avenant doit préciser la date d'entrée en vigueur de la modification et rappeler les clauses du contrat original qu'il remplace.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE est gelé en France métropolitaine. Le bailleur ne peut ni appliquer la révision annuelle pendant la durée du bail, ni augmenter le loyer au renouvellement du bail ou lors d'un changement de locataire. Pour lever ce gel, il faut réaliser des travaux de rénovation énergétique pour permettre au logement d'atteindre au moins la classe E.

Comment faire l'état des lieux ?

L'état des lieux décrit l'état du logement et de ses équipements pièce par pièce. Il est réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire en présence des deux parties. Il peut être fait sur papier ou sur support numérique.

Le locataire dispose de 10 jours après l'entrée pour demander à compléter l'état des lieux, et du premier mois de chauffe pour signaler un défaut du chauffage. À la sortie, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, sous 2 mois dans le cas contraire. Si un professionnel réalise l'état des lieux, la part facturée au locataire est plafonnée à 3,03 € par m² et ne peut pas dépasser la moitié de la facture.

Comment ajouter un garant au bail ?

Le garant, ou caution, s'engage à payer le loyer et les charges si le locataire fait défaut. Son engagement est formalisé dans un acte de cautionnement, annexé au bail. Cet acte doit inclure le montant du loyer, ses conditions de révision et la durée de l'engagement. La caution peut être simple ou solidaire, auquel cas le bailleur peut se retourner directement contre le garant, sans poursuivre d'abord le locataire.

Attention, un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale d'Action Logement constitue une alternative gratuite pour de nombreux locataires.