¿Cuál es la jurisprudencia de un contrato de compraventa?

¿Necesitas vender un bien mueble o inmueble y te preocupa la jurisprudencia de un contrato de compraventa? No te preocupes, es una duda común en la gestión de contratos.

Quizás te cuestiones si necesitas contratar a un notario para validar el contrato, lo que implicará un costo extra. Sin embargo, es importante destacar que el contrato establece las obligaciones de ambas partes y por eso es necesario.

En este artículo, responderemos sobre cuándo se puede rescindir un contrato de compraventa y cómo se acredita la propiedad de un bien inmueble.

¡Empecemos!

¿Qué validez tiene un contrato de compraventa sin notario?

Un contrato de compraventa es un documento que se perfecciona mediante el consentimiento de las partes involucradas. Por una parte, el vendedor se obliga a transferir una propiedad que le pertenece y por la otra, el comprador se obliga a pagar por ello una cantidad previamente estipulada.

Se trata de un contrato civil, esto quiere decir que para formalizarlo solo se requiere el consentimiento expreso de los involucrados. Por lo anterior, es válido aun cuando no se recurra a un notario. Además, es un documento privado al que no se tiene acceso, salvo que un tribunal lo obligue.

Es decir, únicamente se necesitan la firma de los involucrados para que el contrato se considere válido. Dichas firmas pueden ser rúbricas en documentos impresos, pero también pueden ser firmas digitales.

Estos son los elementos que le dan jurisprudencia a un contrato de compraventa:

• Consentimiento expreso de los involucrados, esto puede ser a través de firmas. Además, los involucrados deben tener la capacidad legal para celebrar la transacción.

• Hay que evitar datos tergiversados porque eso lo puede invalidar.

• Debe quedar muy clara la oferta, la aceptación y la retribución.

Los contratos sin notario pueden presentar problemas a la hora de demostrar su autenticidad, aunque esto puede solucionarse con firmas digitales que cuentan con factores de autenticación como la dirección IP del firmante, correo electrónico, fecha y hora de la firma, e incluso con una foto. Esto agiliza el proceso de autenticación.

Funciones de un notario en un contrato de compraventa

El notario tiene importantes funciones en un contrato de compraventa, aunque es legal sin su presencia siempre y cuando las partes hayan dado su autenticado consentimiento. Las funciones del notario incluyen:

• Da fe de los derechos y obligaciones de las partes involucradas.

• Inscripción del contrato de compraventa en el Registro Público de la Propiedad, con el pago de derechos, impuestos y honorarios notariales correspondientes.

• Revisión de la documentación para asegurarse de que el vendedor tenga la propiedad.

• Verificación de que las condiciones del contrato estén redactadas conforme a la ley.

¿Cuándo se puede rescindir un contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa puede ser rescindido si hay un incumplimiento considerado grave por alguna de las partes. Algunos ejemplos de incumplimiento incluyen: 

• Si el vendedor no entrega la vivienda tal cual como se había estipulado o entrega una vivienda diferente.

• En el caso de que el comprador no cumpla con los pagos establecidos en el contrato.

• La existencia de vicios ocultos o defectos en la vivienda también pueden ser motivo para rescindir un contrato, contrato o, incluso, ir a un juicio de nulidad de compraventa.

• Si se trata de una vivienda nueva, la falta de licencias es motivo de rescisión de contrato.

• Incumplimiento en alguna de las partes.

• Fraude por alguna de las partes.

• Cuando hay algún error esencial en la descripción del bien vendido.

En algunos contratos se establecen de antemano las cláusulas y condiciones en las que se dará por rescindido el contrato, además de posibles penalizaciones.

Para reclamar un incumplimiento que requiera que se rescinda el contrato, se puede interponer un procedimiento judicial. En estos casos, si se usaron firmas electrónicas en un contrato, no hay ningún problema porque son válidas.

Sin embargo, antes de llegar a Tribunales es recomendable con un requerimiento extrajudicial para reparar la falta. Aunque también es posible presentar en algún juzgado una demanda de conciliación, solo hay que tener en cuenta que estos recursos suelen implicar tiempo antes de que se llegue a una solución.

¿Cómo se acredita la propiedad de un bien inmueble? (Jurisprudencia)

La propiedad de un bien inmueble se acredita a través de un título de propiedad registrado en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este título puede ser:

• una escritura pública,

• una compraventa,

• una herencia, una adjudicación, entre otros.

La inscripción en el registro es un acto público que da fe de la existencia y autenticidad del título y confiere presunción de veracidad a su contenido.

Además, la jurisprudencia ha establecido que la posesión pacífica y continuada de un bien inmueble durante un periodo determinado puede acreditar la propiedad, siempre y cuando cumpla con los requisitos legales establecidos para ello.

¿Cuándo se pierde la propiedad de un inmueble?

Perder la propiedad de un inmueble significa ceder el derecho de poseer, controlar y disfrutar de un bien raíz. Esto puede ocurrir por diversas causas, como por ejemplo:

• Venta voluntaria: cuando la propiedad es transferida a otra persona a través de un contrato de compraventa.

• Subasta o remate: cuando se vende la propiedad por falta de pago de deudas o hipoteca.

• Expropiación: cuando el gobierno toma la propiedad para fines públicos.

• Herencia: cuando una persona fallece y sus bienes inmuebles pasan a sus herederos.

• Dación en pago: cuando se cede la propiedad como parte del pago de una deuda.

En conclusión, un contrato de compraventa sin notario es perfectamente legal, incluso si se usaron firmas digitales en su constitución. Es importante que esté redactado de forma clara e, incluso, se podrían agregar cláusulas que detallen en qué momentos podría rescindirse.

Por otra parte, la estandarización del lenguaje en los contratos puede ayudarte a optimizar tiempo y reducir riesgos. Te invitamos a conocer la solución que ofrece el Docusign para aplicar dicho proceso en tu departamento jurídico.