Rescisão de contrato de aluguel: como é feita e o que diz a lei

Entender as regras de rescisão de contrato de aluguel é fundamental para garantir os seus direitos e deveres. Ao assinar o instrumento contratual de locação, é normal esperar que os termos sejam cumpridos até o final do período, garantindo uma boa gestão sem dores de cabeça. 

No entanto, não são raros os casos em que as más condições da unidade, as perturbações descobertas tardiamente com a vizinhança (inquilino), os reiterados atrasos de aluguéis ou até mesmo as multas condominiais (locador) forcem a rescisão de contrato de locação.

Mas isso é permitido por lei? Se sim, quando essa rescisão antecipada de contrato tem proteção legal? São essas respostas que você confere a partir de agora!

Quais são as principais regras da rescisão de contrato de aluguel?

Existem diversas regras que você precisa conhecer para manter os seus direitos e deveres na locação de um imóvel. Entre as principais que é necessário ter atenção estão:

• aviso prévio de desocupação do imóvel, explicando a motivação para tal situação;

• rescisão antes do período previsto;

• aspectos relacionados à falta de pagamento;

• acordo mútuo para a desocupação do imóvel;

• descumprimento de alguma cláusula contratual ou termo da lei.

Além disso, também é preciso entender como funciona a multa para rescisão. Assim, você compreende quando precisa pagá-la e de que forma calcular seu valor.

O que diz a lei sobre rescisão de contrato de aluguel?

Para entender o que é rescisão de contrato e suas regras, a Lei Federal n.º 8245/1991 serve como base. Isso porque, ela apresenta as principais nuances sobre a rescisão de contrato de aluguel, definindo as situações em que esse acordo pode ser rompido, com destaque para o artigo 4º, que determina:

"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. "

Portanto, fica claro que é possível rescindir um contrato de aluguel antes do prazo, mas a fundamentação e as sanções dependem de qual parte fará a rescisão antecipada de contrato e em qual situação.

Como é feita a rescisão de contrato de aluguel?

Observar a lei destacada anteriormente é o primeiro passo para compreender como é realizada a rescisão de contrato de aluguel. Em geral, esse procedimento envolve um aviso prévio de 30 dias, a partir da notificação por escrito de qualquer uma das partes, a menos que o contrato especifique um prazo diferente.

Ademais, o locatário deve devolver o imóvel nas condições acordadas, enquanto o locador deve restituir o valor do depósito de garantia, descontando eventuais pendências financeiras e danos ao imóvel, seguindo um processo formal de prestação de contas.

Por fim, é fundamental que ambas as partes sigam os procedimentos legais e respeitem os termos do contrato para evitar disputas e problemas futuros. Além disso, vale entender como acontece a rescisão antes do prazo para cada uma das partes.

Rescisão de contrato de locação antes do prazo

De forma geral, a lei permite a rescisão antecipada do contrato de locação pelo inquilino, porém veda o rompimento por parte do locador. Mas existem várias exceções para cada uma das situações. Explicamos um pouco sobre cada uma delas, a seguir. Confira!

Quando o inquilino quebra o contrato

Diferentemente do locador, a lei não obriga o inquilino a permanecer no imóvel até o final do contrato. No entanto, de forma geral, é exigido, nesses casos, o pagamento de uma multa proporcional ao tempo que falta para o encerramento do contrato, utilizando a base de cálculo estipulada em contrato — geralmente, 3 meses de aluguel.

Assim como o citado acima, as exceções se resumem aos casos de:

• comum acordo, prevendo isenção da multa;

• prática de infração legal ou contratual por parte do proprietário.

A partir desses casos, o inquilino pode quebrar o contrato. Vale ter atenção à multa para manter o planejamento financeiro e evitar quaisquer tipos de danos às partes envolvidas na negociação.

Quando o locatário quebra o contrato

Como vimos no art. 4º da Lei do Inquilinato, o locador deverá cumprir o prazo do contrato, não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel — por razões que vão da segurança jurídica à proteção familiar e dignidade humana.

Uma exceção é quando o imóvel alugado for não residencial em ambiente urbano (art. 54-A da Lei de Locações), cujo locador esteja envolvido em prévia aquisição, construção ou reforma de grande proporção. Nesse caso, prevalecem as condições livremente ajustadas no contrato.

Segundo o art. 9º, a rescisão antecipada de contrato também pode ocorrer nas seguintes situações:

• por comum acordo;

• por prática de infração legal ou contratual por parte do inquilino;

• pela ausência de pagamento do aluguel e demais encargos;

• para realização de reformas emergenciais determinadas pelo Poder Público, que inviabilizam a permanência do inquilino no imóvel ou que não sejam de sua concordância.

Ainda, o locador não poderá usar uma eventual isenção de multa para tentar validar a rescisão de contrato online de locação, salvo nos casos citados acima.

Caso o contrato tenha prazo de vigência inferior a 30 meses, há ainda outras exceções em que é possível pedir a desocupação do imóvel (conforme art. 47):

• por conta da extinção do contrato de trabalho do inquilino, se sua ocupação estiver diretamente relacionada ao seu emprego (paga pelo empregador, por exemplo);

• se o pedido for feito para uso da unidade pelo próprio locador, pelo seu cônjuge/companheiro, bem como pelos seus filhos ou pais, desde que estes não tenham imóvel próprio;

• se a retomada estiver relacionada à realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou que destinem a unidade para fins hoteleiros;

• se a vigência ininterrupta da locação (total) for maior que 5 anos.

Quanto custa e como calcular a multa rescisória?

Ao contrário do locador, que via de regra não pode solicitar o imóvel antes do final do contrato, o inquilino pode devolver a unidade durante sua vigência, mas, nesse caso, essa entrega será penalizada com a obrigatoriedade de pagamento de um valor proporcional ao tempo que falta — a não ser que haja alguma previsão contratual explícita de isenção de multa compensatória.

Veja o que diz a lei

Embora a Lei do Inquilinato não fale de valores exatos, o mercado imobiliário convencionou adotar como multa por rescisão de contrato de locação o montante equivalente a 3 vezes o valor do aluguel. Vale aqui o disposto no art. 413 do Código Civil:

"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Traduzindo, as partes são livres para ajustar o valor da multa, mas se houver exageros, uma ação judicial pode devolver a razoabilidade e a proporcionalidade aos termos contratuais.

Confira um exemplo de cálculo

Agora, você pode estar se perguntando: “Mas como fazer o cálculo da rescisão de contrato de locação? É preciso usar ferramentas tecnológicas para fazer essas contas?"

Não se preocupe, os cálculos são bastante simples. Partindo do mais comum usado nesses ajustes locatícios (de 3 vezes o valor do aluguel), você pode fazer o cálculo seguindo o exemplo abaixo.

Imaginemos um aluguel pactuado em R$ 2.800,00 por mês (sem taxa condominial). Suponhamos também que estamos tratando de um contrato de 30 meses, o qual, por razões de foro íntimo do inquilino, será quebrado no 20º mês. Nesse caso, o valor da multa seria:

• Multa contratual: (R$ 2.800,00 × 3) = R$ 8.400,00;

• Proporcionalidade: R$ 8.400 ÷ 30 meses = R$ 280,00 por mês faltante;

• Multa aplicada no caso concreto: 10 meses faltantes × R$ 280,00 = R$ 2.800,00.

Quando o inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa?

Há o entendimento jurisprudencial de que, havendo vícios de manutenção, o locatário pode pedir a rescisão sem multa, fundamentado no art. 475 do Código Civil:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

A Lei de Locações não deixa dúvidas de que é dever do proprietário entregar o imóvel em estado adequado. Nesse caso, inclusive, além de não precisar pagar a multa, o locatário pode solicitar ao juiz indenização por perdas e danos.

Ademais, é previsto que, em caso de transferência de local de trabalho, o inquilino possa quebrar o contrato de aluguel sem ônus, desde que faça a notificação de desocupação em, pelo menos, 30 dias.

Como analisar um contrato de locação e negociá-lo?

Avaliar o contrato de locação com cuidado é fundamental para assegurar os seus direitos e entender todos os termos da negociação. A partir de uma leitura cautelosa, você consegue entender se o contrato inclui informações detalhadas sobre o imóvel, o valor do aluguel, as responsabilidades das partes, as datas de pagamento, as multas, e quaisquer cláusulas especiais.

Além disso, vale analisar as obrigações e responsabilidades, a fim de verificar aspectos referentes à manutenção, despesas e reparos. Assim, se você tem preocupações ou deseja fazer alterações no contrato, entre em contato com a outra parte.

Esses pontos de atenção ajudam a assegurar mais tranquilidade. Vale ainda contar com ferramentas que agilizam todo o processo e proporcionam proteção para as partes envolvidas na negociação.

Encare a rescisão de contrato de aluguel com confiança

Assim como no caso do próprio contrato de locação, a forma mais rápida e menos burocrática de fazer uma carta de rescisão contratual é por meio de assinatura eletrônica que, para fins de celebração de aluguel de imóvel, tem exatamente a mesma validade jurídica de uma assinatura manuscrita.

A diferença é que você não precisa correr de um lado para o outro atrás de vias, coleta de firma, reconhecimentos notariais etc. Portanto, não deixe de contar com a assinatura eletrônica da Docusign para conseguir assinar seus contratos de praticamente qualquer dispositivo, de qualquer lugar do planeta e a qualquer momento.

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