O que você sabe sobre a rescisão de contrato de locação?

Quem faz acordos imobiliários espera que as cláusulas sejam cumpridas até o final e sem dores de cabeça. No entanto, não são raros os casos em que as más condições da unidade, as perturbações descobertas tardiamente com a vizinhança, os reiterados atrasos de aluguéis ou até mesmo as multas condominiais forçam a rescisão de contrato de locação por alguma das partes.

Mas isso é permitido por lei? Se sim, quando esse encerramento antecipado do acordo tem proteção legal?

Preparamos este artigo para responder a perguntas como essa e para mostrar como a tecnologia pode ajudar a tornar esse processo mais rápido e eficiente. Ficou curioso para entender mais sobre o assunto? Então, é só continuar a leitura!

O que é rescisão contratual?

A rescisão contratual é o encerramento de um acordo previamente estabelecido entre as partes. Esse término pode ser motivado por várias situações, desde o descumprimento de cláusulas até a concordância mútua entre os envolvidos.

No contexto jurídico, é um processo que deve ser conduzido com bastante cautela, respeitando os direitos e deveres de ambas as partes. Por isso, é essencial que os motivos que fazem com que um acordo seja rescindido sejam claramente estabelecidos e compreendidos, para evitar possíveis litígios ou desentendimentos futuros.

Rescisão de contrato e quebra de contrato

Enquanto a rescisão é o ato deliberado de encerrar uma negociação, seja por acordo mútuo ou não, a quebra ocorre quando uma das partes não cumpre as suas obrigações.

As consequências de não cumprir um acordo variam. Em determinados casos, podem envolver penalidades significativas, incluindo a rescisão do contrato. Por isso, é essencial reconhecer e entender as particularidades de cada situação para evitar surpresas desagradáveis.

É possível rescindir um contrato de locação antes do prazo?

É possível, sim, rescindir um contrato de aluguel antes do prazo, mas a fundamentação e as sanções dependem de qual parte fará a rescisão antecipada e em qual situação. A legislação base para entender sobre o tema é a Lei Federal nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, que, em seu artigo 4º, determina:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada"

Como ocorre a rescisão de contrato pelo inquilino?

Diferentemente do locador, a Lei não obriga o inquilino a permanecer no imóvel até o final do prazo acordado. No entanto, de forma geral, é exigido, nesses casos, o pagamento de uma multa proporcional ao tempo que falta para o encerramento do pacto, utilizando a base de cálculo que seja estipulada em contrato (geralmente, 3 meses de aluguel).

Assim como o citado acima, as exceções se resumem aos casos de:

• comum acordo, prevendo isenção da multa;
• prática de infração legal ou contratual por parte do proprietário.

Há também entendimento jurisprudencial de que, havendo vícios de manutenção, o locatário pode pedir a rescisão sem multa, fundamentado no art. 475 do Código Civil:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

A Lei de Locações não deixa dúvidas de que é dever do proprietário entregar o imóvel em estado adequado. Nesse caso, inclusive, além de não precisar pagar a multa, o locatário pode solicitar ao juiz indenização por perdas e danos.

E por falar em Poder Judiciário, vale mencionar que, conforme ampla jurisprudência a respeito, a mera rescisão antecipada de contrato não enseja dano moral. Além disso, a simples alegação de crise econômica não tem sido suficiente para convencer o Judiciário a isentar o locatário do pagamento da multa por rescindir um contrato de aluguel de imóvel.

Como ocorre a rescisão de contrato de locação pelo locador?

Como você viu no art. 4º da Lei do Inquilinato, citado acima, o locador deverá cumprir o prazo do contrato, não havendo possibilidade de retomada antecipada do imóvel (por razões que vão da segurança jurídica à proteção familiar e da dignidade humana).

Porém, existem algumas exceções, como no caso em que o imóvel alugado é de uso não residencial em ambiente urbano (art. 54-A da Lei de Locações), em que locador está envolvido em prévia aquisição, construção ou reforma de grande proporção. Nessa situação, prevalecem as condições livremente ajustadas no contrato.

Segundo o art. 9º, a rescisão de contrato de locação antecipada também pode ocorrer nas seguintes situações:

• por comum acordo;
• por prática de infração legal ou contratual por parte do inquilino;
• pela ausência de pagamento do aluguel e demais encargos;
• para realização de reformas emergenciais determinadas pelo Poder Público e que inviabilizem a permanência do inquilino no imóvel ou que não sejam de sua concordância.

O locador não poderá usar uma eventual isenção de multa para tentar validar a rescisão de contrato de locação, salvo nos casos citados acima.

Caso o contrato tenha prazo de vigência inferior a 30 meses, existem ainda outras exceções em que é possível pedir a desocupação do imóvel (conforme art. 47):

• por conta da extinção do contrato de trabalho do inquilino, se sua ocupação estiver diretamente relacionada ao seu emprego (paga pelo empregador, por exemplo);
• se o pedido for feito para uso da unidade pelo próprio locador, pelo seu cônjuge/companheiro, bem como pelos seus filhos ou pais, desde que estes não tenham imóvel próprio;
• se a retomada estiver relacionada à realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em pelo menos 20% ou que destinem a unidade para fins hoteleiros;
• se a vigência ininterrupta da locação (total) for maior que 5 anos.

Qual é a multa rescisória por quebra de contrato?

Ao contrário do locador, que via de regra não pode solicitar o imóvel antes do final do contrato, o inquilino pode devolver a unidade durante sua vigência. Porém, nesse caso — a não ser que haja alguma previsão contratual explícita de isenção de multa compensatória — essa entrega vai ser penalizada com a obrigatoriedade de pagamento de um valor proporcional ao tempo que falta.

Embora a Lei do Inquilinato não fale de valores exatos, o mercado imobiliário convencionou adotar como multa por rescisão de contrato de locação o montante equivalente a 3 vezes o valor do aluguel. Vale aqui o disposto no art. 413 do Código Civil:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Traduzindo, as partes são livres para ajustar o valor da multa, mas se houver exageros, uma ação judicial pode devolver a razoabilidade e a proporcionalidade aos termos contratuais.

Ok, mas como fazer o cálculo da rescisão de contrato de locação? É preciso usar ferramentas tecnológicas para fazer essas contas?

Não se preocupe, os cálculos são bastante simples. Partindo do exemplo mais comum usado nesses ajustes locatícios (de 3 vezes o valor do aluguel), você pode fazer essa conta seguindo o exemplo abaixo.

Imagine um contrato de aluguel pactuado em R$ 2.800,00 por mês (sem taxa condominial). Agora, suponha também que estamos tratando de um acordo de 30 meses, o qual, por razões de foro íntimo do inquilino, será quebrado no 20º mês. Nesse caso, o valor da multa seria:

• Multa contratual: (R$ 2.800,00 × 3) = R$ 8.400,00;
• Proporcionalidade: R$ 8.400 ÷ 30 meses = R$ 280,00 por mês faltante;
• Multa aplicada no caso concreto: 10 meses faltantes × R$ 280,00 = R$ 2.800,00.

Como funciona a rescisão de contrato online?

No mundo digital, a rescisão de contrato de locação ganhou uma nova dimensão. Hoje, não é mais necessária uma extensa papelada nem encontros presenciais, e os acordos podem ser encerrados com eficiência e rapidez. Mas como isso é possível? Por meio de soluções tecnológicas, como as oferecidas DocuSign, que facilitam esse processo, tornando-o mais ágil e menos burocrático.

Assinatura eletrônica nos contratos online

Você já assinou algum documento sem caneta ou papel? Isso é possível com o uso de soluções como a assinatura eletrônica, que torna o processo seguro e confiável. Esse método, além de prático, confere autenticidade ao documento, assegurando que as partes envolvidas concordaram com os termos. Dessa forma, ao optar por contratos digitais, é vital escolher soluções confiáveis, garantindo a integridade do acordo.

Você já pensou em como a tecnologia pode simplificar processos que antes eram demorados e complexos? A rescisão de contrato de locação, que pode surgir de desentendimentos ou inadequações do imóvel, é um exemplo disso. Com inovações como a assinatura eletrônica, tudo se torna mais ágil e seguro. Portanto, não deixe de optar por empresas de renome e confiabilidade, como a DocuSign.

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